Visoke kamatne stope prijetnja su tržištu nekretnina

Tehnološki sektor ponovno je bio na meti kupaca, a NASDAQ je još jednom dobio najviše od tri vodeća njujorška burzovna indeksa, dobrih dva posto.

Rizik stagflacije i medvjeđi trend na burzama

Cijene nafte pale su u petak, ali Brent ostaje iznad 100 dolara (88 eura) za barel od 159 litara. Je li nafta iznad 100 dolara doista nova stvarnost? Ovo nije dugoročno održivo i stoga nije nova stvarnost, ali svakako predstavlja ozbiljan makroekonomski šok koji značajno povećava rizik stagflacije i medvjeđeg trenda na tržištima kapitala. Trenutne razine cijena prvenstveno su rezultat nedostatka na strani ponude, što je rezultat smanjene proizvodnje, geopolitičkih premija rizika, a također i dugoročnog nedovoljnog ulaganja u sektor. Na tim razinama tržište već pokreće klasični mehanizam uništavanja potražnje. Povijesni podaci potvrđuju da kada energetski izdaci prijeđu prag od četiri posto globalnog BDP-a, postoji snažan pritisak na smanjenje potrošnje. Paralelno s tim, visoke rafinerijske marže i visoke cijene nafte stimuliraju ponudu iz zemalja koje nisu članice OPEC-a, što će srednjoročno vratiti tržište u ravnotežu.

Nafta iznad 100 dolara djeluje kao samoregulirajući mehanizam

Ključna opasnost nafte pri visokim cijenama nafte i derivata je sekundarni prijenos na temeljnu inflaciju putem transportnih i ulaznih troškova industrije. To središnjim bankama (FED, ECB) potpuno onemogućuje agresivnije relaksiranje monetarne politike. Kombinacija visokih kamatnih stopa i skuplje ulazne energije djeluje kao izravni porez na korporativne marže i kupovnu moć stanovništva.

Šanse za blagu recesiju (ili tehničku stagnaciju) u EU i SAD-u time se drastično povećavaju. Nafta iznad 100 dolara djeluje kao svojevrsni samoregulirajući mehanizam: uništavanjem potražnje stvorit će uvjete za vlastitu korekciju prema dolje, ali tek nakon što izazove kratkoročno recesijsko razdoblje i korekciju na financijskim tržištima.

Wall Street već četiri godine izbjegava medvjede

Moguće je da će i burze osjetiti posljedice visokih cijena nafte i veće inflacije. Za burzovne indekse to znači dvostruki udarac. Prvo, kompresiju multiplikatora. Zbog visokih diskontnih stopa (visokih prinosa obveznica), rastući sektori se revaloriziraju. Drugo, zarade se revidiraju prema dolje. Ciklični sektori, logistika, zrakoplovstvo i opća potrošnja osjetit će kontrakciju marži, što bi burzovne indekse gurnulo u medvjeđi trend. Posljednji put Wall Street je bio u medvjeđem trendu prije četiri godine. 13. lipnja 2022. S&P 500 bio je više od 20 posto udaljen od rekorda od 3. siječnja 2022., a dno tog ciklusa dosegao je 12. listopada 2022. na 3.577 bodova. Danas je ovaj poznati indeks 116 posto viši.

Rast prinosa državnih obveznica ne samo da prijeti javnim financijama, već bi mogao i ohladiti tržište nekretnina, piše The Economist. Američke hipotekarne stope, koje su usko povezane s prinosom na 10-godišnje američke državne obveznice, sada su iznad sedam posto! U 2022. godini globalno tržište nekretnina iznenađujuće je dobro podnijelo šok naglog skoka kamatnih stopa. Cijene kuća uglavnom su na rekordnom teritoriju. Međutim, situacija je sada drugačija. Kućanstva imaju manje ušteđevine, sve više hipotekarnih kredita vezano je uz varijabilne kamatne stope (srećom ne u Sloveniji, jer prevladavaju fiksne kamatne stope), a stambena izgradnja je u mnogim zemljama veća nego prije deset godina. To znači da bi dulje razdoblje visokih kamatnih stopa moglo donijeti dulje razdoblje slabosti na tržištu nekretnina.

Možemo li vidjeti pad na tržištu nekretnina?

Zabrinutost se već pokazuje na burzama: dionice američkih tvrtki povezanih sa sektorom nekretnina zaostaju za širim tržištem od lipnja. The Economist ističe tri ključna čimbenika rizika: visoke hipotekarne kamatne stope, financijsko stanje kućanstava i ponudu stanova. Dok su kućanstva u prethodnom ciklusu mogla lakše apsorbirati više kamatne stope zbog dugoročnih hipotekarnih kredita s fiksnom kamatom i viška štednje od pandemije, danas postoji manja zaštita. Istovremeno, veća ponuda stambenog prostora daje kupcima veću pregovaračku moć. Kao rezultat toga, tržište nekretnina možda više nije jednosmjerna oklada na rast cijena, iako se u Sloveniji, posebno posljednjih godina, čini da vrijednosti nekretnina teško mogu pasti.