Danijel Babić: Prostorni plan nije cilj sam po sebi. On je alat kojim oblikujemo budući razvoj grada

U trenutku kada Zagreb očekuje provedba novog GUP-a, a dostupnost stanovanja postaje jedno od ključnih društvenih pitanja, razgovarali smo s Danijelom Babićem, konzultantom za nekretninske projekte i direktorom arhitektonskog ureda Famoz, o izazovima razvoja stambenih projekata, ulozi gradova u oblikovanju kvalitetnijeg prostora za život te o tome što Hrvatska može naučiti od najuspješnijih europskih primjera.

Posljednjih godina gotovo se svaka rasprava o nekretninama svodi na cijene. Jesmo li premalo usmjereni na stvarne uzroke stambene krize?

Apsolutno. Smatram da se prečesto bavimo posljedicom, a premalo uzrocima. Kad god se govori o stanovanju, razgovor vrlo brzo završi na pitanju koliko stan košta, koliko su cijene rasle ili koliko će još rasti. To su legitimna pitanja, ali puno važnije pitanje glasi – zašto je do toga uopće došlo.

Cijena nije uzrok problema. Ona je njegov završni račun. U njoj su sadržane godine čekanja na prostorne planove, dugotrajni i često nepredvidivi administrativni postupci, neriješeni imovinsko-pravni odnosi, kašnjenja u razvoju infrastrukture, izmjene pravila tijekom procesa te svi rizici koje investitor mora preuzeti kako bi projekt uopće mogao biti realiziran. Na kraju sve to postaje dio konačne cijene koju plaća kupac.

Ne mislim da Hrvatskoj nedostaje želje za gradnjom niti kapitala koji bi ulagao u kvalitetne projekte. Ono što nam nedostaje jest sustav koji omogućuje da se dobri projekti razvijaju predvidljivo, učinkovito i u razumnim rokovima. Bez toga ćemo uvijek raspravljati o cijenama, a nikada o razlozima zbog kojih su one takve.

Još važnije od toga, nedostaje nam ozbiljna društvena rasprava o tome kakve gradove želimo graditi u sljedećih dvadeset ili trideset godina. Stan nije samo proizvod niti kvadratni metar na tržištu. On je mjesto u kojem ljudi odgajaju djecu, stvaraju obitelj i grade svoj svakodnevni život. Upravo zato pitanje stanovanja ne bi smjelo biti isključivo ekonomska, nego i razvojna tema.

Iz perspektive nekoga tko razvija stambene projekte, gdje danas najčešće zapinje?

Moje iskustvo govori da problem gotovo nikada nije jedan. Upravo je u tome najveći izazov. Projekt rijetko stane zbog jedne velike prepreke, već ga mnogo češće usporavaju manji problemi koji se nakupe s vremenom. Jedan dio izazova nalazi se u prostornim planovima, drugi u nedovoljno razvijenoj infrastrukturi, treći u administrativnim procedurama, a četvrti u različitim tumačenjima istih propisa od strane različitih institucija. Svaki od tih koraka pojedinačno možda ne izgleda dramatično, ali kada se svi spoje, projekt koji bi mogao biti realiziran u razumnom roku često izgubi dvije ili tri godine.

Ljudi ponekad imaju dojam da investitori žele manje pravila ili manje kontrole. Ja mislim upravo suprotno. Najveća vrijednost za ozbiljnog investitora nisu manje obveze nego jasna i predvidiva pravila. Kada su pravila poznata unaprijed i jednako vrijede za sve sudionike, moguće je planirati rokove, financiranje i razvoj projekta. Kada rezultat ovisi o različitim interpretacijama ili promjenama tijekom procesa, tada se više ne upravlja razvojem nego rizikom.

Predvidivost nije pogodnost za investitore. Ona je preduvjet kvalitetnog planiranja, a od toga na kraju imaju koristi i građani jer se kvalitetni projekti realiziraju brže i učinkovitije.

Nakon donošenja novog zagrebačkog GUP-a, što će biti najveći izazov njegove provedbe?

Najveći izazov neće biti tekst GUP-a, već njegova svakodnevna primjena. Prostorni plan može biti vrlo kvalitetno napisan, ali njegova stvarna vrijednost ovisit će o tome kako će se primjenjivati u praksi.

Ako različite institucije ili različiti stručnjaci ista pravila budu tumačili na različite načine ili ako postupci budu trajali predugo, tada ni najbolji plan neće ostvariti svoju svrhu. Zato je dosljedna, transparentna i predvidiva primjena jednako važna kao i sadržaj samog dokumenta.

Važno je razumjeti da prostorni plan nije cilj sam po sebi. On je alat kojim oblikujemo budući razvoj grada. Njegov uspjeh neće se mjeriti brojem članaka ili kartografskih prikaza, nego time kakav će Zagreb biti za deset ili petnaest godina.

Pravo mjerilo uspješnosti GUP-a bit će hoćemo li imati kvalitetnije kvartove, više javnih prostora, bolje povezanu infrastrukturu, dovoljno novih stanova i zadovoljnije građane.

Koliko odluke koje gradovi donose danas određuju kakvi će biti za deset ili dvadeset godina?

Više nego što smo često spremni priznati. Gradovi se ne grade u jednom mandatu niti u četiri godine. Oni nastaju kroz desetljeća, a posljedice današnjih odluka osjećat će generacije koje dolaze.

Svaka odluka o prometnici, javnom prostoru, školi, parku ili stambenom naselju dugoročno oblikuje način na koji će ljudi živjeti. Zato urbanizam nije samo tehnička disciplina nego jedna od najvažnijih razvojnih politika svakog grada.

Volio bih da lokalne uprave svoju ulogu vide šire od samog izdavanja dozvola. Njihova uloga može biti usmjeravanje razvoja grada kroz jasnu viziju i poticanje kvalitetnih rješenja. Drugim riječima, da postanu svojevrsni kuratori razvoja grada.

Ne tako da investitorima govore što ne smiju napraviti, nego da zajedno s njima stvaraju okvir u kojem će nastajati bolji projekti. Najuspješniji europski gradovi nisu nastali zato što su imali najviše propisa, nego zato što su desetljećima gradili kulturu kvalitete i dugoročnog promišljanja.

Što Hrvatska može naučiti od Beča ili Amsterdama?

Najvrjednije što možemo preuzeti nije pojedino urbanističko pravilo ili model financiranja, nego način razmišljanja o gradu.

U gradovima poput Beča ili Amsterdama kvartovi se ne planiraju samo kako bi zadovoljili zakonske norme. Oni se planiraju oko svakodnevnog života ljudi. Razmišlja se gdje će djeca sigurno trčati, gdje će se susjedi spontano susretati, gdje će stariji moći odmoriti na klupi, gdje će biti dovoljno zelenih površina i sadržaja koji stvaraju osjećaj zajednice.

To možda na prvi pogled zvuči kao detalj ili čak romantična ideja, ali upravo takvi elementi dugoročno stvaraju najveću vrijednost jednog grada. Ljudi žele živjeti ondje gdje se osjećaju ugodno, sigurno i povezano s prostorom u kojem žive. Jer kvaliteta života nije suprotnost gospodarskom razvoju. Upravo suprotno, ona postaje jedan od njegovih najvažnijih pokretača.

Što bi doista povećalo dostupnost stanova?

Kada bih morao odgovoriti jednom rečenicom, rekao bih da je potrebno povećati ponudu kvalitetnih stanova i smanjiti neizvjesnost u procesu njihove izgradnje.

Ako želimo dugoročno dostupnije stanovanje, moramo omogućiti da kvalitetni projekti nastaju brže, uz jasna pravila i pravodobno planiranu infrastrukturu. Nijedno tržište ne može biti dostupnije ako se stvara premalo novih stanova u odnosu na potrebe stanovništva.

Subvencije mogu pomoći određenim skupinama građana i kratkoročno olakšati kupnju. Međutim, same po sebi ne rješavaju temeljni problem tržišta ako se istodobno ne povećava ponuda. Na kraju vrijedi vrlo jednostavna logika. Što više kvalitetnih stanova nastaje, tržište postaje stabilnije, konkurentnije i dugoročno dostupnije većem broju ljudi.

Kada biste mogli promijeniti samo jednu stvar u sustavu razvoja gradova u Hrvatskoj, što bi to bilo?

Možda zvuči neobično, ali promijenio bih pitanje koje si svakodnevno postavljamo.

Danas se najčešće pitamo: „Je li projekt u skladu s propisima?“ To je važno pitanje i na njega odgovor mora biti potvrdan. Ali volio bih da jednako često postavljamo još jedno pitanje: „Hoće li ovaj projekt učiniti grad boljim mjestom za život?“

To je potpuno druga perspektiva. Ona nas tjera da razmišljamo o kvaliteti javnog prostora, dugoročnoj vrijednosti projekta, utjecaju na susjedstvo i kvaliteti života građana.

Propisi određuju minimum koji svi moraju zadovoljiti. Međutim, gradovi koje pamtimo i kojima se divimo nastali su zato što su mnogi projekti išli korak dalje od tog minimuma. Upravo taj iskorak čini razliku između obične izgradnje i stvarnog razvoja grada.

Kako će hrvatsko tržište nekretnina izgledati za deset godina ako se ništa ne promijeni?

Ako se ništa bitno ne promijeni, bojim se da ćemo imati još skuplje stanove, još sporije procese razvoja i još veći jaz između potreba građana i mogućnosti tržišta. Takav scenarij nije dobar ni za građane, ni za gradove, ni za investitore.

Ipak ostajem optimist. Svakodnevno surađujem s ljudima u javnom i privatnom sektoru koji iskreno žele unaprijediti način na koji planiramo i gradimo naše gradove. Vidim mnogo stručnosti, energije i spremnosti na promjene.

Hrvatska ima sve preduvjete da postane jedna od zanimljivijih europskih priča o održivom urbanom razvoju. Imamo kvalitetne stručnjake, veliko iskustvo, prirodne prostorne prednosti i gradove koji još uvijek imaju prostor za promišljen razvoj.

Ono što nam još nedostaje jest zajednička dugoročna vizija koja će povezati javni i privatni sektor oko istog cilja. Jer gradovi nisu samo nasljeđe koje smo dobili od prethodnih generacija. Oni su prije svega nasljeđe koje ćemo ostaviti onima koji dolaze nakon nas.