Europsko tržište nekretnina moglo bi se naći u velikim problemima

Više kamatne stope povećale su troškove zaduživanja i smanjile vrijednosti u sektoru nekretnina, koji je posljednjih godina vladao usred niskih prinosa na obveznice, piše CNBC.

U međuvremenu, kolaps američke banke Silicon Valley Bank u ožujku i kasnije hitno spašavanje Credit Suissea potaknuli su strahove od takozvane petlje propasti, u kojoj bi potencijalni napad na banku mogao izazvati pad u sektoru nekretnina.

Europska središnja banka ranije ovog mjeseca upozorila je na "jasne znakove ranjivosti" u sektoru nekretnina, navodeći "opadajuću tržišnu likvidnost i korekcije cijena" kao razloge za neizvjesnost i pozivajući na nova ograničenja fondova komercijalnih nekretnina kako bi se smanjili rizici od kriza nelikvidnosti.

Već u veljači, europski fondovi uloženi izravno u nekretnine zabilježili su odljeve od 172 milijuna funti (215,4 milijuna dolara), prema podacima Morningstar Directa — što je oštra suprotnost od priljeva od gotovo 300 milijuna funti zabilježenih u siječnju.

Analitičari u Citiju sada vide pad europskih dionica nekretnina za 20%-40% između 2023. i 2024. jer se pojavljuje učinak viših kamatnih stopa. U najgorem mogućem scenariju, visokorizični sektor komercijalnih nekretnina mogao bi pasti za 50% do sljedeće godine, rekla je banka.

"Nešto što ne bih zanemario je kriza u nekretninama, kako za privatne ljude tako i za komercijalne nekretnine, gdje vidimo silazni pritisak iu Sjedinjenim Državama iu Europi", Pierre Gramegna, direktor Europskog mehanizma stabilnosti, rekla je Joumanna Bercetche za CNBC.

Segment ureda — glavna komponenta tržišta komercijalnih nekretnina — pojavio se kao središnji za potencijalne strahove od pada s obzirom na veće pomake prema udaljenim ili hibridnim obrascima rada nakon pandemije Covida.

"Ljudi su zabrinuti da se back-to-office nije stvarno materijalizirao, tako da ima previše slobodnih radnih mjesta, a opet ima previše zajmova u tom području," Ben Emons, glavni i viši strateg portfelja u američkoj tvrtki investicijski menadžer NewEdge Wealth, rekao je prošlog mjeseca za CNBC-jev “Squawk Box Europe”.

To je produbilo zabrinutost oko toga koje bi banke mogle biti izložene takvim rizicima i može li val prisilne prodaje dovesti do spirale pada.

Prema Goldman Sachsu, komercijalne nekretnine čine oko 25% kreditnih knjiga američkih banaka - brojka koja se penje na čak 65% među manjim bankama, koje su u posljednje vrijeme bile u središtu stresa. To je u usporedbi s oko 9% među europskim bankama.

"Mislim da ljudi pokušavaju razumjeti koje su banke gdje dale zajmove, kojem sektoru i koji je zapravo krajnji rizik ovdje", dodao je Emons.

Usred te neizvjesnosti i onoga što nazivaju rastegnutim procjenama, Capital Economics prošlog je mjeseca povećao svoju prognozu korekcije sektora nekretnina u eurozoni od vrha do najnižeg s 12% na 20%, pri čemu se očekuje da će uredi biti najgori.

"Ovu financijsku nevolju, ili kako god je želite označiti, vidimo kao katalizator za dublju prilagodbu vrijednosti nego što smo ranije očekivali", rekao je Kiran Raichura, zamjenik glavnog ekonomista za nekretnine Capital Economics, na nedavnom webinaru.

Međutim, nisu svi uvjereni u nadolazeći pad.

Pere Vinolas Serra, izvršni direktor španjolske tvrtke za nekretnine Inmobiliaria Colonial i predsjednik Europskog javnog udruženja nekretnina, rekao je da situacija u Europi izgleda paradoksalno jaka.

Među različitim čimbenicima koji sudjeluju, trend povratka na urede bio je jači u Europi nego u SAD-u, rekao je, dok su stope "preuzimanja" ili popunjenosti ureda bile veće na kontinentu.

"Ono što je zapanjujuće je da podaci pokazuju da je bolje nego ikad", rekao je Vinolas za CNBC putem Zooma. "Nešto se potpuno drugačije događa u SAD-u u odnosu na Europu."

Od kraja 2022., europske stope slobodnih uredskih radnih mjesta iznosile su oko 7%, znatno ispod 19% u SAD-u, prema savjetniku za nekretnine JLL. Unutar portfelja Inmobiliaria Colonial, Vinolas je rekao da su trenutne stope slobodnih radnih mjesta još niže, na 0,2% u Parizu i 5% u Madridu.

“Nikad to nisam vidio u životu. Podaci o popunjenosti su na najvišoj razini”, rekao je Vinolas.

JPMorgan je ponovio to stajalište krajem prošlog mjeseca, rekavši u bilješci istraživanja da su strahovi od širenja pada SAD-a na Europu prenapuhani.

"U osnovi, vjerujemo da bilo kakva zaraza američkih banaka ili američkih CRE (komercijalne nekretnine) na europske konkurente nije opravdana, s obzirom na različitu dinamiku sektora", rekli su analitičari banke.

Ipak, neizvjesnosti u sektoru ostaju, upozoravaju analitičari.

Posebno zabrinjava koncentracija financiranja od nebankarskih zajmodavaca - ili takozvanih banaka u sjeni - koje su posustale nakon strože regulative tradicionalnih banaka, rekao je Matthew Pointon, viši ekonomist za nekretnine u Capital Economicsu.

Prije globalne financijske krize, tradicionalne europske banke nudile su zajmove u iznosu od 80% vrijednosti zgrade. Danas rijetko prelaze 60%.

Izazov će biti za one nesofisticirane igrače, one koji imaju zgradu koju moraju prilagoditi.

“Puno se manje zna o tim [bankama u sjeni] i one bi mogle biti osjetljivije na porast kamatnih stopa, na primjer. Dakle, to je nepoznanica koja bi mogla baciti ključ u rad", rekao je Pointon.

U međuvremenu, nadolazeći standardi energetske učinkovitosti EU-a i Ujedinjenog Kraljevstva zahtijevat će značajna ulaganja, osobito u starije zgrade, te bi neki vlasnici nekretnina mogli biti pod dodatnim pritiskom u nadolazećim godinama.

"Mislim da će izazov biti za one nesofisticirane igrače, one koji imaju zgradu koju moraju prilagoditi novim zahtjevima", rekao je Vinolas.