Finska i Latvija pooštravaju pravila o nekretninama kako bi obeshrabrile ruske kupce

Jedna od posljedica ove promjene bio je novi fokus na vlasništvo ruskih građana nad nekretninama u blizini strateških lokacija.

Nekoliko država EU otkrilo je slučajeve u kojima su Rusi kupili zemljište uz vojne baze, elektrane ili pogranične zone, često kako bi izgradili „sela za odmor“ koja bi mogla služiti u necivilne svrhe. Dužnosnici upozoravaju da bi se ta imovina mogla koristiti za špijunažu, sabotažu ili kao logističke točke podrške u slučaju potencijalnih kopnenih upada.

Kao odgovor na to, neke zemlje EU poduzele su mjere za donošenje preventivnih mjera kojima se ograničava ili filtrira stjecanje nekretnina od strane državljana agresorskih država. Među najproaktivnijim primjerima su zemlje na prvoj crti bojišnice Finska i Latvija, koje su ljeti 2025. usvojile različite, ali komplementarne pravne okvire.

Finska: zaštita kritične infrastrukture

Od ulaska u NATO, Finska je hibridne prijetnje iz Rusije tretirala kao ključni izazov za nacionalnu sigurnost. Ruski građani već dugo mogu slobodno kupovati nekretnine diljem zemlje, ali Ministarstvo obrane identificiralo je više od 3500 nekretnina povezanih s ruskim vlasnicima u posljednjih pet godina - neke sa sumnjivim značajkama poput velikih heliodroma ili ojačanih zgrada u blizini ključne infrastrukture.

Druge su uključivale ulaganja u napuštene hotele ili skladišta u blizini graničnih prijelaza. Ovi obrasci izazvali su zabrinutost zbog potencijalnih nekomercijalnih motiva iza takvih akvizicija.

Kako bi se riješio rizik, Finska je u srpnju 2025. izmijenila svoje zakone o nekretninama kako bi uvela sustav "tvrdog filtriranja" za strano vlasništvo. Prema novim pravilima, građani i subjekti iz zemalja koje ugrožavaju nacionalnu sigurnost ili krše teritorijalni integritet druge nacije automatski se suočavaju s preprekama u dobivanju prava vlasništva.

Finsko Ministarstvo obrane sada nadzire sve zahtjeve za kupnju nekretnina koji uključuju strane državljane, s pristupom obavještajnim podacima od migracijskih, policijskih i poreznih tijela. Iznimke postoje za osobe s stalnim boravkom u Finskoj ili važećim dozvolama za dugoročni boravak EU koje su izdale finske vlasti, osiguravajući pravnu sigurnost za one koji su već integrirani u finsko društvo.

Latvija: proširenje ograničenja na tvrtke

Latvijski pristup, iako drugačiji po opsegu, služi istoj svrsi. Do nedavno je nadzor Rige nad transakcijama nekretninama u blizini obrambenih ili infrastrukturnih objekata bio slab, a vlada nije imala točne podatke o tome koliko nekretnina posjeduju Rusi ili Bjelorusi.

Do početka 2025. vlasti su identificirale preko 1800 ruskih i 120 bjeloruskih građana kao stvarne vlasnike tvrtki koje posjeduju nekretnine u Latviji. Vlada je odgovorila nizom zakonodavnih promjena koje su kulminirale Zakonom o ograničenjima transakcija koje ugrožavaju nacionalnu sigurnost, usvojenim ljeti 2025.

Zakon zabranjuje stjecanje imovine kapitalom povezanim s agresorskim državama i ograničava korištenje takve imovine na načine koji bi mogli potkopati interese Latvije. Zabrana se proteže ne samo na pojedince, već i na pravne subjekte registrirane u tim zemljama ili pod kontrolom njihovih građana.

Ograničenje se primjenjuje ako najmanje 25% kapitala ili glasačkih prava tvrtke pripada ruskim ili bjeloruskim državljanima ili ako su oni krajnji stvarni vlasnici. Postoje uska izuzeća za stalne stanovnike EU i slučajeve nasljeđivanja, s prijelaznim odredbama za tekuće transakcije.

Latvijski model izravno povezuje regulaciju nekretnina s ekonomskom sigurnošću, prepoznajući da koncentrirano vlasništvo neprijateljskih aktera može poslužiti kao alat neizravnog pritiska.

Ukrajina i dalje zaostaje

Ukrajini, nasuprot tome, još uvijek nedostaje jasan pravni okvir za sprječavanje vlasništva nekretnina od strane građana ili subjekata iz agresorskih država. Prije 2014. godine, Rusi su bili aktivni kupci na Krimu, u Odesi i Kijevu, često kupujući kuće na moru ili investicijske apartmane. Čak i nakon aneksije Krima, takve su se transakcije nastavile do 2022. godine.

Iako su administrativna ograničenja i sankcije od tada ograničile ove poslove, sveobuhvatna zakonska zabrana i dalje nedostaje. Stručnjaci tvrde da Ukrajina treba slijediti finski i latvijski primjer uvođenjem eksplicitne zakonske zabrane stjecanja nekretnina od strane državljana i tvrtki agresorskih država, kao i onih pod njihovom kontrolom.

Obveza donošenja takvog zakona utvrđena je prije tri godine, ali još nije ispunjena. Iako je uključen u zakonodavni plan Vrhovne Rade i Kabineta ministara za 2025. godinu, tiho je odbačen tijekom posljednjeg ažuriranja.