Indeks cijena stambenih nekretnina, koji mjeri kretanje tržišnih cijena stambenih objekata koja su kupila kućanstva, neovisno o prethodnom vlasniku ili svrsi upotrebe (uključujući i vrijednost zemljišta), u razdoblju od srpnja do rujna zabilježio je rast od 0,3% u odnosu na drugo tromjesečje 2023. što je najniža stopa rasta u posljednje tri godine. U odnosu na isto razdoblje 2022. godine, nakon rasta u drugom tromjesečju 2023. od 13,7%, u trećem tromjesečju 2023. godišnja stopa rasta usporila je na još uvijek visokih 10,9%. Rast cijena na godišnjoj razini pri tome je podržan višim cijenama stambenih objekata u Zagrebu, na Jadranu i ostalim područjima.
Na tromjesečnoj razini, cijene novih stambenih objekata u trećem tromjesečju bile su više za 2,5% (u odnosu na 5,3% u razdoblju travanj-lipanj), dok su one postojećih stambenih objekata zabilježile negativnu tromjesečnu stopu rasta od 0,1% što je prva negativna promjena od trećeg tromjesečja 2020. Promatrano na godišnjoj razini, nakon rasta od 12,4% u drugom tromjesečju 2023., cijene novih stambenih objekata rasle su po stopi od 12,3%. Rast cijena postojećih stambenih objekta je usporio, ali dinamika rasta ostala je i dalje snažna uz stopu od 10,6%. Stoga je nastavljen trend pozitivnih stopa rasta cijena postojećih stambenih objekata koji traje od kraja 2015. godine.
I dok je u Gradu Zagrebu zabilježen rast cijena od 2,4% na tromjesečnoj razini, ostale kategorije bilježe negativnu promjenu. Na Jadranu su cijene na tromjesečnoj razini bile niže za 1,4% što je prvi pad od trećeg tromjesečja 2019., odnosno od razdoblja prije pandemije. U kategoriji Ostalo tromjesečna promjena iznosila je -1,9%. U odnosu na isto razdoblje prethodne godine rast cijena u Zagrebu iznosio je iznosio 12,1%, a rast cijena na Jadranu vratio se u jednoznamenkasto područje (+8,2% godišnje). U ostalim dijelovima Hrvatske zabilježeno je usporavanje rasta cijena na godišnjoj razini, s 17,7% na 16,5%.
Trend godišnjeg rasta cijena stambenih nekretnina započet je 2016. godine, a snažnim dvoznamenkastim stopama rasta nastavio se i u 2023. godini. Ovdje je važno napomenuti kako se radi o prosječnim cijenama na razini cijele Hrvatske te da tržište nekretnina karakterizira visoka segmentiranost s obzirom na lokaciju, kvalitetu i starost nekretnine.
Očekujemo kako će podaci za zadnje tromjesečje 2023. ukazati na daljnje usporavanje cijena stambenih nekretnina. Ipak na razini cijele 2023. godine očekujemo solidnu godišnju stopu rasta blago iznad 10% što je i dalje razmjerno visoka stopa uzimajući u obzir snažan rast od 14,8% godišnje u 2022. godini. Visoke razine cijena i tijekom 2023. bile su podržane Vladinim programom subvencioniranja stambenih kredita čiji je zadnji krug provodio u toj godini.
Kao posljedica stezanja monetarne politike (dizanja referentnih kamatnih stopa Europske središnje banke) trošak financiranja stanovništva odnosno kamatne stope na prvi put ugovorene stambene kredite polagano iz mjesec u mjesec rastu. Primjerice, u listopadu 2023. u odnosu na razdoblje prije početka normalizacije monetarne politike središnje banke (prije srpnja 2022.) pooštravanje uvjeta financiranja za stambene kredite iznosilo je 126 baznih bodova te je kamatna stopa na takve kredite na razini sustava dosegnula 3,8%. Podaci za posljednje tromjesečje 2023. zasigurno će potvrditi nastavak smanjenja potražnje za stambenim kreditima. Na usporavanje rasta cijena stambenih nekretnina djelovat će i ekonomska neizvjesnost uslijed pogoršanja percepcije investitora. U istom smjeru moglo bi djelovati i usmjeravanje sredstava u alternativne oblike ulaganja, čija atraktivnost raste i zbog povećanja kamatnih stopa.
U 2024. očekujemo stagnaciju ili vrlo skroman rast cijena stambenih nekretnina kao posljedica prelijevanja ekonomskih kretanja sa zapadnih tržišta, rasta kamatnih stopa, učinka visoke baze kao i završetka APN programa subvencioniranja. (Elizabeta Sabolek Resanović)
