Koliko su nekretnine u Hrvatskoj stvarno precijenjene?

Iako taj podatak na prvi pogled može sugerirati da su cijene stanova i kuća dosegnule razine koje tržište više ne može opravdati, ekonomisti upozoravaju da je stvarnost znatno složenija. Precijenjenost nekretnina ne znači nužno da slijedi njihov pad, a hrvatsko tržište u tom pogledu nije iznimka.

Stambene nekretnine u Hrvatskoj manje su precijenjene nego u prosjeku europodručja, gdje odstupanje tržišnih cijena od njihovih procijenjenih fundamentalnih vrijednosti iznosi 12,25 posto.

Jedan od pouzdanijih zaključaka analize jest da se precijenjenost stambenih nekretnina u Hrvatskoj pojavila u godinama nakon pandemije

Riječ je o vrijednostima koje se procjenjuju na temelju ekonomskih pokazatelja poput dohodaka stanovništva, demografskih kretanja, kamatnih stopa i raspoloživog stambenog fonda. No, kako ističe ekonomist Velimir Šonje, koautor analize "Nekretninski puls", takve procjene treba tumačiti s velikim oprezom.

Promjene po kvartalima

- Analitički je veoma teško precizno mjeriti precijenjenost zbog nedostatka statistika. Ove grube procjene koje objavljuje Europska središnja banka, a mi ih prenosimo, pokazuju da određena precijenjenost nekretnina postoji i da je veoma raširena pojava u EU. Modeli ne detektiraju precijenjenost u samo četiri države članice - objašnjava Šonje.

Prema njegovim riječima, jedan od pouzdanijih zaključaka analize jest da se precijenjenost stambenih nekretnina u Hrvatskoj pojavila u godinama nakon pandemije, dok u pojedinim europskim državama traje znatno dulje.

Primjerice, Austrija pripada skupini zemalja u kojima modeli već godinama bilježe odstupanja tržišnih cijena od njihovih fundamentalnih vrijednosti.

- Tu činjenicu valja isticati kako bismo upozorili da modelski detektirana precijenjenost ne znači prognozu da će cijene sutra pasti. Nekretnine su specifična dobra i mogu biti precijenjene dugi niz godina - naglašava Šonje. Upravo je to jedan od važnijih zaključaka analize, osobito u okolnostima u kojima se na hrvatskom tržištu nekretnina već dulje vrijeme raspravlja o mogućem preokretu cjenovnih trendova.

Naime, čak i kada modeli pokazuju da su tržišne cijene više od razina koje bi se mogle opravdati, to ne znači da će se razlika automatski smanjiti padom cijena.

Odnos tržišnih i fundamentalnih vrijednosti može se mijenjati i zbog rasta dohodaka, promjena kamatnih stopa ili drugih ekonomskih okolnosti. Dodatni je problem što se ni sama veličina precijenjenosti ne može precizno utvrditi.

- Ako najnovije procjene pokazuju da precijenjenost iznosi oko 10 posto, to u stvarnosti može biti i pet i 15 posto i stoga se ne treba čuditi ako se ova brojka iz kvartala u kvartal jako mijenja - upozorava Šonje. Drugim riječima, procijenjenu precijenjenost od 9,25 posto ne treba tumačiti kao iznos za koji bi cijene nekretnina trebale pasti da bi se tržište vratilo u ravnotežu.

U staru štalu ‘umetnuli‘ su crnu kutiju od 42 kvadrata: Unutra se krije pravo iznenađenje

Postavlja se stoga pitanje koji bi gospodarski uvjeti uopće mogli dovesti do ozbiljnijeg pada cijena stanova i kuća u Hrvatskoj.

- Padovi cijena događaju se u krizama ako se istovremeno pojave nagli rast kamatnih stopa i zaustavljanje rasta dohodaka. U ovom trenutku takve krize nema na vidiku. Stoga govorimo o mogućem usporavanju tempa rasta cijena zbog usporavanja gospodarskog rasta i zasad blagog rasta kamatnih stopa, ne i o njihovu padu - kaže Šonje.

Snažna potražnja

To znači da bi se hrvatsko tržište nekretnina u idućem razdoblju moglo suočiti s umjerenijim rastom cijena nego dosad, ali ne nužno i s njihovim smanjivanjem. Takva očekivanja povezana su s mogućim usporavanjem rasta realnog BDP-a i blagim povećanjem kamatnih stopa na stambene kredite, što bi moglo donekle ograničiti kupovnu moć građana.

Međutim, potražnja za nekretninama i dalje je snažna, a namjere kupnje izražene, što je također jedan od nalaza "Nekretninskog pulsa". Šonje pritom upozorava da ni pogoršanje pokazatelja priuštivosti stanovanja ne treba automatski povezivati s budućim padom cijena. Ipak, to ne znači da na tržištu neće biti određenih korekcija, osobito kada je riječ o cijenama koje vlasnici nekretnina ističu u oglasima.

- Naravno, može doći do određene korekcije traženih cijena u oglasima ako se nekretnine slabo prodaju po cijenama koje prodavatelji traže, no to nije isto što i pad transakcijskih cijena - ističe Šonje. Takva korekcija, dodaje, zapravo bi predstavljala prilagodbu očekivanja pojedinih prodavatelja stvarnim tržišnim okolnostima.

- To je osvještavanje tržišne realnosti na strani prodavatelja, odnosno onih prodavatelja koji su se zaletjeli s previsokim očekivanjem moguće cijene jer stalno čitaju i slušaju o tome da cijene rastu - objašnjava. Drugim riječima, nekretnina koja je oglašena po previsokoj cijeni može s vremenom pojeftiniti u oglasu, ali takvo smanjenje ne mora značiti da su cijene po kojima se stanovi stvarno prodaju počele padati.