Nekretninski puls: Financijska priuštivost nekretnina daleko povoljnija nego 2008.

Prema trećem Nekretninskom pulsu Zagrebačke banke i Arhivanalitike, autora Velimira Šonje, Ivice Brkljače i Hrvoja Dolenca, obujam kupoprodaja u 2025. smanjen je za približno 34 posto u odnosu na rekordnu 2022. godinu.

U drugom tromjesečju 2026. cijene rabljenih nekretnina porasle su za 14,1 posto na godišnjoj razini, dok je novogradnja rasla po stopi od 9,2 posto. Time je nastavljen dugogodišnji trend u kojemu su cijene rabljenih stanova rasle za čak 163 posto, a novih za 103 posto.

"Tržište nekretnina povezuje brojne industrije i važan je pokretač gospodarstva. U Zagrebačkoj banci želimo biti most koji spaja struku, poslovnu zajednicu i građane te dijeljenjem znanja stvarati novu vrijednost za sve sudionike na tržištu. Za donošenje kvalitetnih odluka presudno je duboko razumjeti tržišna kretanja, stoga je 'Nekretninski puls', nastao u suradnji s Arhivanalitikom, naš doprinos transparentnosti i argumentiranom dijalogu temeljenom na provjerenim podacima i znanju“, istaknula je Jasna Mandac, članica Uprave za financije (CFO) Zagrebačke banke.

Cijene i dalje rastu, potražnja ostaje snažna, a priuštivost slabi – stoga ključno rješenje leži u ponudi, zaključak je najnovije analize.

"U novom Nekretninskom pulsu, uz dosad razvijeni pristup analizi, nudimo transparentan pregled stanja i trendova na tržištu te detaljniji uvid u priuštivost stanovanja u različitim dijelovima Hrvatske. Stoga u ovom broju analizu dodatno osnažujemo kroz dva noviteta – prve regionalne indekse priuštivosti stambenih nekretnina te interaktivni kalkulator koji prikazuje stvarni teret otplate kredita u odnosu na dohodak“, izjavio je Hrvoje Dolenec, direktor makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci.

Pritisak na prodavatelje

Autori uzroke vide u različitom pritisku na prodavatelje: dok investitori moraju prodavati zbog troškova financiranja novogradnje, vlasnici rabljenih nekretnina najčešće nisu zaduženi te, ohrabreni dosadašnjim rastom cijena, radije čekaju nego što pristaju na popuste.

Prosječna cijena prodanog novog stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2026. prvi je put premašila 3000 eura po četvornome metru te je iznosila 3012 eura. U Zagrebu je prosjek dosegnuo 3554 eura, gotovo 20 posto više nego u istom razdoblju prošle godine.

Kontinuirani rast cijena postupno smanjuje mogućnost građana da kupnju nekretnine financiraju putem kredita. Prema indeksu priuštivosti koji su razvili Šonje i Brkljača, kupnja stambenog prostora u drugom tromjesečju 2026. godine bila je 4,8 posto manje priuštiva u odnosu na isto razdoblje lani.

Unatoč tom pogoršanju, autori ističu da je financijska priuštivost i dalje znatno povoljnija nego na vrhuncu prethodnog nekretninskog ciklusa 2008. godine. Njihov je indeks trenutačno 43 posto iznad tadašnjeg prosjeka, što je primarno rezultat višegodišnjeg rasta plaća i povoljnijih uvjeta zaduživanja.

Građevina pokazuje prve znakove usporavanja

Iako je građevinski sektor dosegnuo visoku razinu aktivnosti, prema analizi, pojavljuju se prvi pokazatelji usporavanja budućih investicija.

U prvih sedam mjeseci 2026. izdane su građevinske dozvole za 12,9 posto manje stanova nego u istom razdoblju lani. U analizi se napominje da taj podatak treba uzeti s rezervom zbog izmjena zagrebačkog GUP-a i zastoja u sustavu e-Dozvola, no znatno pouzdanijim signalom hlađenja smatraju pad novih narudžbi u građevinarstvu.

Njihova je realna vrijednost za zgrade u drugom tromjesečju pala za 2,6 posto na godišnjoj razini - prvi put od 2021. godine. U kombinaciji sa sve suzdržanijim očekivanjima poduzetnika o zapošljavanju, sve upućuje na to da nas u 2027. čeka skromniji priljev novih građevinskih projekata.