Tržište nekretnina nije oslabilo već je u fazi sazrijevanja

No, što ove brojke govore o kretanjima na tržištu i ponašanju kupaca i prodavatelja, usporedili su, koristeći podatke Porezne uprave te svoje podatke o realiziranim kupoprodajama, Operetini stručnjaci Martina Mataić Škugor i Jelena Kravoščanec Todorović.

Cjenovna dinamika: rast unatoč manjem volumenu

Grad Zagreb je i nadalje najaktivnije tržište u državi unatoč padu broja transakcija.

Kad su u pitanju starogradnje u Zagrebu, cijena je po kvadratu porasla za 404 eura odnosno sa 2771 euro na 3175 eura po kvadratu. Prosječno vrijeme za prodaju stana je iznosilo 3,8 mjeseci, a razlika između tražene i realizirane cijene iznosi 5,4 posto. To upućuje na tržište koje funkcionira uz umjeren pregovarački prostor, ali bez pritiska na značajnije diskonte.

„Tržište nekretnina u 2025. godini ne karakterizira gubitak interesa, već prelazak u fazu selektivnijih odluka i traženja ravnoteže između cijene, dostupnosti, lokacije i regulatornog okvira. Tržište se ne povlači, ono se restrukturira“, pojašnjava Martina Mataić Škugor.

Kreditni okvir i struktura financiranja

Regulatorne mjere Hrvatske narodne banke, koje su uvele ograničenje omjera mjesečne otplate i dohotka imale su izravan utjecaj na dinamiku kupnji u drugoj polovici godine.

Unatoč strožem kreditnom okviru, 58% kupnji stanova u Zagrebu i dalje se financira kreditom, dok se 42% realizira vlastitim sredstvima. Važno je pritom naglasiti da dio “vlastitih sredstava” proizlazi iz „kombiniranih“ transakcija – prodaja prethodne nekretnine financirane kreditom omogućuje kupnju nove što ukazuje na relativno visoku mobilnost kapitala unutar tržišta, pojašanjava Jelena Kravoščanec Todorović.

Regionalne divergencije: selektivna otpornost

Iako je na nacionalnoj razini zabilježen pad od 13%, distribucija po županijama otkriva izrazite razlike. Primorsko-goranska županija bilježi pad od 32%, Splitsko-dalmatinska 23%, dok je u Gradu Zagrebu pad iznosio 10%.

S druge strane, Varaždinska županija ostvaruje rast od 13%, Zadarska 10%, a Koprivničko-križevačka 9% . Ovakva divergencija sugerira da dio potražnje migrira prema tržištima s povoljnijim omjerom cijene i kvadrature, ali i prema sredinama s razvojnim potencijalom i infrastrukturnom stabilnošću.

Grad Zagreb zadržava dominantnu ulogu i u strukturi pojedinih kategorija: 33,1% svih kupoprodaja stanova/apartmana realizirano je upravo u Gradu Zagrebu, kao i 32,7% svih kupoprodaja poslovnih prostora te 25,8% kuća. To potvrđuje njegov status središnjeg i najlikvidnijeg tržišta u zemlji.

Promjena investicijskog obrasca

Značajan signal promjene dolazi iz strukture prodanih nekretnina. Najveći udio transakcija (29%) odnosi se na kategoriju “različite nekretnine”, odnosno kupnje koje uključuju više nekretnina različite namjene u jednoj transakciji. Uz to, poljoprivredno zemljište čini 21%, stanovi/apartmani 20%, a građevinsko zemljište 18% ukupnih kupoprodaja.

Inozemni kupci: pad volumena, zadržana geografska orijentacija

Kupoprodaje stranih državljana pale su za 22%, pri čemu su Slovenci i Nijemci i dalje najzastupljeniji kupci. Međutim, njihov udio u Gradu Zagrebu iznosi tek 0,8%, što potvrđuje da je Grad Zagreb primarno domaće tržište.

Najveća koncentracija stranih kupaca i dalje je u Istri (26,9%), Zadarskoj (20,9%) i Šibensko-kninskoj županiji (18,8%), čime se potvrđuje trajna atraktivnost obalnog pojasa.

Zaključno: što kaže tržište na ponašanje kupaca i prodavatelja

„Pad broja transakcija u 2025. godini ne znači da je tržište oslabilo, već da je sazrelo. Ulazimo u fazu u kojoj kupci donose racionalnije odluke, pažljivije procjenjuju vrijednost i više vremena posvećuju analizi. To je zdrava korekcija dinamike, a ne znak krize. Ono što se promijenilo jest struktura – vidimo više kombiniranih kupnji, više strateških ulaganja i izraženiju regionalnu selektivnost. U takvom okruženju presudno je znanje, pravilno pozicioniranje cijene i profesionalno vođenje procesa. Upravo to danas čini razliku između nekretnine koja stoji na tržištu i one koja se prodaje“, ističu autorice Operetinog Biltena Jelena Kravoščanec Todorović i Martina Mataić Škugor.