Zagreb: Nesklonost kupnji nekretnina u centru grada ima više uzroka

Autori stručnog članka "Utjecaj pandemije i potresa na tržište nekretnina u Zagrebu u prvoj polovini 2020." su direktor Direkcije za modeliranje u Sektoru istraživanja Hrvatske narodne banke (HNB) Davor Kunovac i savjetnik u Direkciji za modeliranje Karlo Kotarac.

Zagreb je 22. ožujka pogodio potres magnitude 5,5 po Richterovoj ljestvici s epicentrom udaljenim samo sedam kilometara od središta grada, a desetak dana prije toga, 11. ožujka, Svjetska zdravstvena organizacija (WHO) proglasila je pandemiju uzrokovanu koronavirusom.

U svrhu analize istovremenog utjecaja potresa i pandemije na formiranje cijena nekretnina autori stučnog članka koji je objavljen na HNBlogu konstruirali su niz specifičnih pokazatelja tržišta nekretnina za grad Zagreb koristeći podatke Porezne uprave o kupoprodaji nekretnina.

"Provedena analiza je pokazala kako su se tijekom svibnja i lipnja cijene prodanih nekretnina u središtu grada Zagreba i Donjem gradu, gdje su nekretnine oštećene u potresu najgušće raspoređene, smanjile za 10 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine", navode autori članka.

Po podacima koje iznose, "broj nekretnina prodanih u Zagrebu u prvoj polovini 2020. manji je za otprilike 22 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine i zasad se ne čini dramatičnim ako se u obzir uzmu uobičajena kretanja broja transakcija u prethodnim godinama".

Autori u članku, naime, zamjećuju kako se unutargodišnja dinamika broja prodanih nekretnina promijenila 2017. godine uvođenjem programa subvencioniranja stambenih kredita i velik broj transacija sada je koncentriran unutar kratkog vremenskog intervala u kojem su otvorene prijave za subvenciju. No, za razliku od prethodne dvije godine, pad broja transakcija ovoga puta traje dulje, sve do svibnja 2020. godine kada se, usporedno s popuštanjem epidemioloških mjera i novim krugom stambenog subvencioniranja, broj transakcija ponovo približava prosjeku zabilježenom u prethodne dvije godine.

Manji broj kupnji nekretnina u središtu grada ne treba dominantno pripisivati potresu

"Broj prodanih nekretnina u središtu Grada Zagreba i posebno u Donjem gradu, gdje su nekretnine oštećene u potresu najgušće raspoređene, u posljednjim se mjesecima prepolovio", navode Kunovac i Kotarac.

No, pritom ističu i kako se smanjena sklonost kupnji nekretnine u središtu grada ne treba pretežito pripisivati potresu.

"Pokazatelji ilustriraju kako broj i udio transakcija koje se odnose na zonu oštećenu potresom počinje opadati nekoliko tjedana prije potresa. Taj pad aktivnosti na tržištu nekretnina podudara se s početkom pandemije kada je postupak kupoprodaje nekretnina zbog uvedenih epidemioloških mjera bio znatno otežan. Smanjena aktivnost na tom području u skladu je s povećanom atraktivnošću života izvan središta grada i novim trendovima u načinu života koje je potaknula pandemija, kao što su držanje fizičkog razmaka ili rad od kuće", naglašavaju autori članka.

Pandemija je, kako nadalje navode, usko vezana uz smanjenu potražnju za turizmom u Zagrebu. Posljedično, manja je i potražnja za nekretninama u središtu grada koje bi imale turističku namjenu dok, istodobno, raste ponuda stanova za dugoročni najam ili kupovinu u tom dijelu grada.

Sve to utječe na cijene nekretnina u središnjem dijelu grada, pa su tamo, kako je već istaknuto, tijekom svibnja i lipnja cijene nekretnina bile niže otprilike za 10 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. No, pritom je potrebno naglasiti da je ukupan broj transakcija na spomenutom području vrlo malen i stoga nema bitan utjecaj na agregatno kretanje cijena na razini čitavog Zagreba gdje su, zaključno s podacima za lipanj, cijene u daljnjem porastu, ističu autori.

Njihova analiza također sugerira da promjena sklonosti kupaca životu izvan središta grada nakon potresa nije, kako se ponekad tvrdi, pretežno određena pojačanom potražnjom za novijim nekretninama koje su građene nakon 1964. godine kada su doneseni prvi propisi o protupotresnoj gradnji.

Naime, usporedba indeksa cijena starijih nekretnina je pokazala da je cijena tih nekretnina u u starom dijelu grada pogođenom potresom padala u analiziranom vremenu, dok je cijena nekretnina izgrađenih prije 1964. u ostalom dijelu grada rasla u tom razdoblju.

"Takav je nalaz u skladu s argumentacijom da je centar kao lokacija u recentnom razdoblju postao manje atraktivan za kupce nekretnina i da ovakva promjena sklonosti kupaca nije dominantno određena pojačanom potražnjom za novijim nekretninama, već željom za životom izvan središta grada", ističu Kunovac i Kotarac.