Zašto se veliki broj stranaca odlučuje za kupovinu nekretnina u Srbiji?

Postoje brojni faktori koji doprinose ovom trendu, uključujući povoljnu cijenu nekretnina, ekonomski rast Srbije, strateški položaj u regionu, ali i specifične pogodnosti koje nude određene destinacije.

Najprivlačnije lokacije za strance

Beograd, glavni grad Srbije, neosporno je najpopularnija destinacija za kupovinu nekretnina među strancima. Kao kulturno i ekonomsko središte zemlje, Beograd privlači strane investitore, profesionalce i digitalne nomade. Stranci su često zainteresovani za stanove u starim dijelovima grada poput Dorćola, Vračara i Starog grada, gdje su blizu kulturnih znamenitosti, restorana i noćnog života. Pored Beograda, Novi Sad, drugi najveći grad u Srbiji, postaje sve atraktivniji, naročito zbog nižih cijena nekretnina u poređenju sa glavnim gradom, a s druge strane, nudi visok kvalitet života, razvijenu IT industriju i blizinu prirodnih atrakcija poput Fruške gore.

Međutim, Vrnjačka Banja, kao najpoznatija banjska destinacija u Srbiji, sve češće postaje meta stranih kupaca nekretnina. Kada je u pitanju Vrnjačka Banja nekretnine su blizu prirodnih ljepota, a ova lokacija kao najpoznatija banja u Srbiji privlači turiste iz cijelog svijeta u bilo koje doba godine.

Najskuplje nekretnine – Beograd na vodi kao luksuzna destinacija

Najviše cijene po kvadratnom metru u Srbiji i dalje se postižu u kompleksu „Beograd na vodi“. Cijena od 11.475 evra po kvadratnom metru postavlja ovaj kompleks kao simbol luksuza i ekskluzivnosti u Srbiji. Strani investitori, posebno oni iz bogatih zemalja, vide ovaj projekat kao prestižnu priliku za ulaganje u nekretnine koje će zadržati svoju vrijednost, a možda i značajno porasti u budućnosti.

Udio stranih kupaca je stalno u porastu

Srbija se posljednjih godina našla u žiži interesovanja stranih investitora i pojedinaca koji traže nekretnine van svojih zemalja. Prema najnovijim podacima Republičkog geodetskog zavoda, udio stranih državljana kao vlasnika nekretnina u Srbiji se udvostručio u odnosu na prethodnu godinu.

Prema podacima, od ukupnog broja kupaca nekretnina u Srbiji, čak 4,81% čine stranci, dok je taj broj 2022. godine iznosio 2,93%. Većinu ovih kupaca čine državljani Rusije i Ukrajine, ali značajan udio imaju i Srbi koji decenijama žive i rade u inostranstvu. Njihov povratak u zemlju, bilo radi penzionisanja ili radi ulaganja u nekretnine, takođe doprinosi rastu ovog procenta.

Gledajući teritorijalno, najveći broj kupoprodaja nekretnina u 2023. godini ostvaren je u Vojvodini, sa 33% ukupnog broja transakcija. Šumadija i Zapadna Srbija bilježe 27% učešća u ukupnom broju prodaja, dok je Grad Beograd imao udio od 23%. Region Južne i Istočne Srbije učestvovao je sa 17%, što ukazuje na to da je cijela teritorija Srbije aktivna na tržištu nekretnina. Ova geografska raznovrsnost pokazuje da postoji interesovanje za nekretnine širom zemlje, a ne samo u prijestonici, što je značajno za ukupni razvoj tržišta.

Povoljne cijene nekretnina u poređenju sa zapadnim zemljama

Jedan od ključnih faktora za odluku stranaca da kupe nekretnine u Srbiji jesu znatno povoljnije cijene u poređenju sa zemljama Zapadne Evrope, SAD-a ili Australije. U Beogradu, prosječna cijena po kvadratnom metru u centralnim dijelovima grada iznosi oko 3.000 evra, što je daleko manje nego u Parizu, Londonu ili Berlinu, gdje cijene dostižu i do 10.000 evra po kvadratu.

Pored povoljnih cijena, Srbija nudi mogućnost kupovine nekretnina bez opterećujućih poreza koji su često prisutni u mnogim zapadnim zemljama, što dodatno stimuliše strance da investiraju.

Proces kupovine nekretnina za strance u Srbiji

Tržište nekretnina u Srbiji posljednjih godina privlači sve više stranih investitora i fizičkih lica koja traže nekretninu izvan svoje zemlje. Iako postoje određeni propisi koji regulišu kako stranci mogu postati vlasnici nepokretnosti u Srbiji, važno je razumjeti specifične pravne uslove i procedure koje se moraju ispoštovati kako bi transakcija bila uspješno sprovedena.

Reciprocitet ili uzajamnost predstavlja pravni princip koji omogućava državljanima jedne zemlje da kupuju nekretnine u drugoj, pod uslovom da ista prava važe i za državljane te druge zemlje u njihovoj matičnoj državi. U slučaju Srbije, postoje bilateralni ugovori sa određenim državama koji regulišu ovo pitanje. Strani kupci mogu postati vlasnici nepokretnosti u Srbiji samo ako postoji zakonska osnova da srpski državljani mogu kupovati nekretnine u zemlji iz koje dolazi strani investitor.

Ovo znači da, prije nego što strani državljanin započne proces kupovine, nadležni organi moraju provjeriti da li njegova zemlja omogućava recipročno pravo kupovine nekretnina državljanima Srbije. Bez postojanja ovakve uzajamnosti, kupovina nekretnina za stranog državljanina nije moguća.

Kada strani kupac koji ne govori srpski jezik želi da kupi nekretninu, zakon nalaže dodatne korake kako bi se osigurala transparentnost i validnost procesa. Ključni dio ove procedure je angažovanje ovlašćenog sudskog tumača (prevodioca) koji poznaje jezik kupca. Sudski tumač je zadužen da pruži tačan prevod cjelokupne dokumentacije, uključujući ugovor o kupovini nekretnine i sve druge pravne akte koji su dio transakcije.

Pored toga, zakon zahtijeva prisustvo dva svjedoka koji su punoljetni i poslovno sposobni, a koji govore i srpski jezik i jezik kupca. Uloga ovih svjedoka je da potvrde ispravnost i zakonitost postupka, kao i da kupac potpuno razumije uslove ugovora. Ovi svjedoci, zajedno sa sudskim tumačem, potpisuju ugovor, čime garantuju da je proces izveden u skladu sa zakonom.

Kada je u pitanju sam proces ovjere ugovora o kupovini nekretnine, troškovi su identični kao i za srpske državljane. Međutim, zbog dodatnog angažovanja sudskog tumača i svjedoka, postoje određeni dodatni troškovi. Konkretno, za svako potpisano lice, uključujući prevodioca i dva svjedoka, plaća se dodatna taksa od 1.800 dinara po potpisu. To znači da troškovi mogu biti nešto viši za strane kupce, ali su i dalje relativno pristupačni u poređenju sa drugim zemljama. Važno je napomenuti da je angažovanje sudskog tumača i svjedoka obavezno i ne može se izbjeći, jer garantuje da strani kupac razumije sve aspekte ugovora.

Među najvažnijim dokumentima su pasoš, dokazi o identitetu, i u nekim slučajevima, dokaz o postojanju recipročnog prava iz zemlje porijekla kupca. Takođe, kupac treba da obezbijedi i sredstva za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5% od vrijednosti nekretnine, osim ukoliko se nekretnina kupuje direktno od investitora, kada je kupac oslobođen ovog poreza.

Strani investitori i fizička lica sve češće prepoznaju Srbiju kao atraktivno tržište za kupovinu nekretnina. Od povoljnih cijena, preko stabilnog ekonomskog rasta, do specifičnih turističkih potencijala, Srbija nudi brojne pogodnosti za strane kupce, a očekuje se da će interesovanje stranih kupaca za nekretnine u Srbiji nastaviti da raste u narednim godinama.